神戸市市長・久元喜造の公約・政策
空家空地の効果的なマッチング

神戸市「空き部屋課税」答申　久元喜造市長「実現へ努力」都心マンションに新税

【都心マンションの「空き部屋」に新税、法定外普通税の導入を答申】
神戸市の都心部にある分譲マンションの空き部屋への課税を議論してきた有識者会議「居住と税制のあり方に関する検討会」（田中治・大阪府立大学名誉教授が会長を務める7人の専門家で構成）は、2026年7月24日に久元喜造神戸市長に答申書を提出しました。答申は、都心部の分譲マンション（区分所有家屋）で投資目的などで居住実態がない部屋を所有する個人・法人に課税する内容です。

税の種類として提案されたのは**法定外普通税**で、これは自治体が使い道を特定せずに独自に徴収できる税のことです。具体的な税率や課税範囲は市が今後検討するとされており、現時点では金額は示されていません。

久元市長は記者団に「答申内容を実現できるように努力することは市の責務だ」と述べ、今後具体的な検討に入る考えを示しました。

>空き部屋を投資で持ちっぱなしにするのが問題。近所のタワマンも灯りがついていない部屋がたくさんあります
【対象はJR新神戸から神戸駅の314ヘクタール、住民票の有無で居住確認】
課税の対象地域は、JR新神戸駅からJR神戸駅にかけて広がる「都市機能誘導地区」（約314ヘクタール）を想定しています。三宮・元町を中心とする中央区内の同地区は、市が商業機能と居住機能のバランスを取ることを目的に2019年に指定し、2020年にマンション建設規制を開始した地域です。

居住しているかどうかの判断は、住民票の有無を基本に行います。課税対象は分譲マンションに限られ、戸建て住宅は含みません。

姉妹都市のスペイン・バルセロナ市が採用する水道使用量による確認方法も検討されましたが、居住との線引きが難しいとして見送られました。

>空き部屋のままのマンションばかりが増えても、街に活気は生まれない。課税で実際に住む人を増やしてほしいです
田中治会長は「制度導入には慎重な検討が必要だが、持続可能な街づくりの実現に向けた政策の立案に役立てていただければ」と話しています。

【都市機能誘導地区で空き部屋率18.95%、投資目的所有の増加が背景に】
神戸市の調査によると、2025年3月時点で都市機能誘導地区内のマンションの**18.95%**が空き部屋の状態にありました。また、2024年1月時点では市内のタワーマンション計約1万1千戸のうち約16%にあたる約1,800戸で住民登録がないことも確認されています。

久元市長は「普通に働いている市民が手頃な住宅を入手できない状況は、都市として真剣に考えなければならない」と問題意識を示しています。都心部の分譲マンションが投資や節税の対象として購入されることで住宅価格が上昇し、実際に居住したい人が入手しにくくなっている実態があります。

>普通のサラリーマンがマンションを買えない状況は深刻。投資目的の空き部屋への課税は方向性として正しいと思う
同種の課税については、京都市でも市街化区域内の空き家などを対象とした「非居住住宅利活用促進税」の導入が予定されており、全国の自治体が空き家・空き部屋問題への税制対応を模索する動きが広がっています。

>税金を新たに作るのは慎重であるべきだ。まず既存制度の活用や住民への働きかけを強化すべきではないか
【条例制定・国の同意が必要、実現には複数の高いハードル】
法定外普通税を実際に導入するためには、市議会での条例制定に加え、総務大臣への協議・同意という法的プロセスが必要となります。答申では、具体的な税率は「過重な負担とならず政策効果が発揮される水準」で検討するよう求めていますが、その基準もこれから議論が始まります。

久元市長は「条例案として出すか出さないかの市としての意思決定をする段階ではない」とも述べており、実際の導入までにはさらに時間を要する見通しです。法定外普通税は既存の固定資産税と重複して課税される形となるため、不動産業界や投資家からの反発も予想されます。

>地域の住環境を守るためなら新しい税制も検討に値する。ただし透明性ある制度設計が絶対条件です
税収の使途については、マンション管理の専門家派遣費用や防災・防犯設備の整備費用などへの充当が検討されています。自治体レベルでの新税導入には住民の理解と透明な制度設計が不可欠であり、今後は市が具体的な税率・課税範囲・適用除外条件などを詳細に検討したうえで、条例化の是非を判断する見通しです。

【まとめ】
・神戸市の有識者検討会が2026年7月24日、都心部マンションの空き部屋所有者への「法定外普通税」導入を久元喜造市長に答申
・対象は三宮・元町周辺を中心とする「都市機能誘導地区」（約314ヘクタール）内の分譲マンション。戸建ては対象外
・当初はタワーマンションのみを想定していたが、一般の分譲マンションも同水準の非居住割合であることから対象を拡大
・居住確認は住民票の有無を基本とする
・2025年3月時点で都市機能誘導地区内の空き部屋率は18.95%。2024年1月時点でタワマン約1,800戸で住民登録なし
・導入には市議会での条例制定と総務大臣への協議・同意が必要
・具体的な税率・課税範囲はこれから市が検討。条例化の意思決定に至っていない段階
・京都市でも同種の「非居住住宅利活用促進税」の導入予定があり、全国的な議論に発展する可能性

植村(36歳・女性)